Halle als woonstad
Betaalbaar wonen, als we daar nu eens een prestigeproject van maken? Halle wordt steeds duurder om in te wonen. Om ervoor te zorgen dat die trend zich de komende jaren niet verder zet, zal de stad radicaal van koers moeten veranderen en het heft in eigen handen nemen. Met een ambitieus plan voor betaalbaar wonen. Een stad met voldoende betaalbare woningen, die de leegstand serieus aanpakt en zorgt voor kwaliteitsvolle en betaalbare huurwoningen. Grote problemen vragen grote oplossingen en wij hebben een vijfpuntenplan om wonen in Halle opnieuw betaalbaar te maken.
Visie & achtergrondinformatie
Appartementen en huizen worden steeds duurder in Halle. Dat de nood aan betaalbare woningen groot is, getuigde ook burgemeester Marc Snoeck (Vooruit) in 2022 nog in een interview in Het Nieuwsblad[1]. “Het grootste deel van de mails en telefoons die ik krijg, komen van mensen die vragen hebben rond betaalbaar wonen”, zei hij toen. Nochtans stegen de prijzen sinds 2018, toen het huidige stadsbestuur gekozen werd en hij dus zelf burgemeester werd, alleen maar. In de periode 2019-2023 steeg de prijs van een huis met 26.44% en van een appartement met 25.07%. Zo betaalde je vorig jaar, in 2023, gemiddeld €277.964 voor een appartement in onze stad. Ook de prijs van een huis ging omhoog. Wie een huis wil kopen in Halle betaalde daar vorig jaar gemiddeld €343.655 voor[2]. Zonder hulp van ouders of grootouders wordt het voor veel jonge koppels steeds moeilijker om een eigen woonst te kopen, laat staan voor alleenstaanden.
Ook huurders betalen veel in Halle met gemiddelde huurprijzen van €870 voor een appartement en van €1.046 voor een huis[3]. En qua sociale woningen is Halle de absolute achterblijver. Op dit moment is het aandeel sociale woningen in Halle gedaald naar 6,8%[4]. Minder dan 7% van de woningen is dus een sociale woning. En dat terwijl een stad als Genk er in slaagt om 15% sociale woningen te creëren. In haar masterplan rond wonen van 2017, was Sp.a (nu Vooruit) streng voor het gevoerde beleid van de stad. Dat is opvallend, want de socialistische partij maakte ook toen al zelf deel uit van de meerderheid. Bertrand Demiddeleer zei toen: “ Tegenwoordig worden in heel Halle appartementen gebouwd. Het gaat vaak over appartementen die meer dan twee slaapkamers hebben en in een duurdere prijscategorie vallen. Daar is geen nood aan." De stad moest volgens sp.a het woonbeleid meer in eigen handen nemen. Ook het aantal sociale woningen moest volgens Sp.a opgekrikt worden. "Tegen 2030 willen wij 1.250 wooneenheden meer dan nu." Sp.a (ondertussen uiteraard Vooruit) heeft de burgemeester, al tien jaar mensen in het schepencollege en bij Woonpunt Zennevallei. Maar terwijl ze destijds heel ambitieus klonken, bleef het vooral bij woorden en niet bij daden. Want op 10 jaar tijd (tussen 2012 en 2022) is het aantal sociale woningen met amper 75 woningen gestegen. Het aantal leegstaande sociale woningen daarentegen is verzesvoudigd waardoor er in 2022 amper 960 sociale woningen bewoonbaar waren. Tegelijk stonden er in onze stad nog 1.373 mensen op de wachtlijst[5]. Het stadsbestuur moet dus niet enkel in woorden, maar ook in daden veel offensiever het woonbeleid in handen nemen. Halle moet het voorbeeld van Zelzate en Genk volgen die aan 15 % sociale woningen komen.
Stad Halle geeft nu wel een huurpremie van maximum €300 aan mensen die minstens twee jaar op een wachtlijst staan voor een sociale huurwoning. Het is ‘iets’, maar ruim onvoldoende… Want geschat wordt dat slechts 240 Halse gezinnen in aanmerking komen voor de premie. Het zijn dus echt enkel druppels op een hete plaat. Dergelijke maatregelen kunnen immers niet opboksen tegen de losgeslagen markt. Daarvoor moet je, net zoals in Wenen, de touwtjes zelf in handen durven nemen en de woningmarkt echt organiseren. Nu laat men dat over aan de vrije markt en aan grote bouwpromotoren die onze stad volbouwen met te dure appartementen of huizen. Wij willen dat de stad radicaal van koers verandert en het heft in eigen handen neemt. Met een ambitieus plan voor betaalbaar wonen. De stad moet via een eigen woonunie zorgen voor veel meer betaalbare en sociale woningen. Wij willen een stad die streng is naar projectontwikkelaars en duidelijke afspraken maakt. Een stad die komaf maakt met de leegstand en garandeert dat iedereen kwaliteitsvol kan wonen. Gedaan met de onveilige situaties, met de vochtproblemen en de gevolgen daarvan voor de gezondheid. Een stad met een stedelijke Woonunie die zelf instaat voor de bouw en renovatie van betaalbare woningen.
Elke geïnvesteerde euro in goed wonen is op twee à drie jaar terugverdiend, zo toont een Europese studie. Logisch. Want wie slecht woont, wordt door de ongezonde woonomstandigheden sneller ziek. Gezinnen die in een te kleine ruimte wonen, hebben meer stress. Omdat kinderen daar niet rustig kunnen studeren, is er ook meer schooluitval. En meer werkverzuim, omdat ziektes sneller worden doorgegeven. Allemaal kosten die in geval van goede woningen dalen. En als de stad zelf woningen creëert en verhuurt, betalen die zich op een periode van 10 jaar terug. Het is een investering voor de toekomst.
Wij willen de switch doen en van betaalbaar wonen echt een recht maken. Wij willen de sleutels van het woonbeleid in overheidshanden, zoals dat in Wenen al jaren het geval is. Daar is de stad zelf de grootste huisbaas. En betaalbaar kwaliteitsvol wonen is er vanzelfsprekend. Voor een kwaliteitsvolle woning betalen de inwoners er tussen de 330 (1 slaapkamer) en 750 euro (vier slaapkamers). Waarom zouden wij niet kunnen wat ze in Wenen al tientallen jaren doen? Wat als we de switch deden van huizenjacht naar recht op wonen? Het Weense voorbeeld toont dat het een kwestie van keuzes is. Laat je de huizenmarkt over aan de projectontwikkelaars of wordt de stad de dirigent van het woonorkest?
[1] https://www.nieuwsblad.be/cnt/dmf20220128_95505613
[2] https://www.hln.be/halle/vastgoed-wordt-duurder-in-vlaanderen-ontdek-hier-de-gemiddelde-woningprijzen-in-halle~aea3d02a/
[3] https://www.nieuwsblad.be/cnt/dmf20230228_95807922
[4] https://gemeente-stadsmonitor.vlaanderen.be/gemeente-vogelvlucht?gemeente=Halle
[5] https://www.vlaanderen.be/sociaal-woonbeleid/cijfers/kandidaat-huurders-en-kopers
Wat wij willen
Eén. Betaalbare koopwoningen
- We verhogen het aanbod aan betaalbare woningen via een Halse publieke Woonunie die gronden en panden verwerft specifiek bedoeld voor betaalbaar wonen.
- In elk groot bouwproject eisen we minstens ⅓ betaalbare woningen. Zonder garantie op voldoende betaalbare woningen, geen vergunning.
- We maken de afspraken met projectontwikkelaars transparant: met wie wordt er gesproken en hoe vaak. Zo voorkomen we vriendjespolitiek.
- In de projecten die de stad zelf in handen heeft staan betaalbare woningen voorop.
- We verbieden de verkoop van stadsgronden en stadsgebouwen.
- De onroerende voorheffing ligt in Halle veel hoger dan in de buurgemeenten. We verlagen de onroerende voorheffing.
Visie
Projectontwikkelaars bouwen onze stad vol met nieuwe, dure appartementen. Wij willen dat de stad de regie in handen neemt, dat ze zelf de krijtlijnen uitzet van wat kan en wat niet kan. Nu laat de stad het financieel belang van de bouwpromotoren voorgaan op het belang van de Hallenaren, die nood hebben aan een betaalbare woning. Wij draaien die logica om. We hebben geen nood aan nog meer dure appartementen, we hebben nood aan betaalbare en sociale woningen. Daarom vinden wij dat nieuwe bouwprojecten moeten bestaan uit een derde betaalbare woningen.
We verplichten projectontwikkelaars om betaalbare woningen te bouwen. Maar daarnaast houden we het woonbeleid zelf meer in handen en geven we het goede voorbeeld. We richten een Halse Woonunie op. Die Woonunies worden de commandocentra van waaruit de gemeenschap het hele woonbeleid kan bepalen. De Woonunie kan dan het woonbeleid planmatig aansturen en gronden en panden kopen. Door het zogenaamde ‘recht van voorkoop’ te veralgemenen en uit te breiden zorgen we ervoor dat de overheid en niet de speculanten vooraan in de rij staan als er nieuwe grond vrijkomt. En dan beslissen de Woonunies natuurlijk om op die grond betaalbare woningen te creëren.
Er moet veel meer gebruik gemaakt worden van voorkooprecht. Via voorkooprecht, heeft de stad als er gronden of panden worden verkocht, voorrang op anderen om die aan te schaffen. Op die manier kan de stad dus gronden en panden verwerven om er sociale en betaalbare woningen van te maken en is ze niet afhankelijk van de private markt. Zo voorkom je ook mogelijke speculatie. Dat is nu vaak het probleem, het gebied is te koop, een bouwpromotor biedt heel hoog en niemand kan er tegen op. Zo worden heel wat stukken binnengebied (bijvoorbeeld stukken braakliggend terrein of verlaten sites) nu opgekocht door bouwpromotoren die er grotere projecten op willen bouwen. De stad moet via de Halse Woonunie beslissen die gebieden zelf op te kopen, en ze te gebruiken om betaalbare en sociale woningen van te maken.
Ten slotte verlagen we de onroerende voorheffing in Halle. Die ligt hier hoger dan in de buurgemeenten.
Twee. Een Halse woonunie om de sleutels van het woonbeleid in handen te nemen
- De stad zet meer in op het aanwerven van gronden via voorkooprecht.
- We richten een stedelijke Woonunie op die in staat voor de bouw, renovatie en isolatie van woningen.
- De stedelijke Woonunie maakt werk van collectieve renovaties. We renoveren wijk per wijk, straat per straat. De eerste renovaties gebeuren niet bij wie het kan betalen, maar waar de nood het hoogst is.
Visie
Op dit moment liggen de sleutels van het woonbeleid in handen van de projectontwikkelaars. Zij beslissen waar en wat er gebouwd wordt. Dat is een bewuste keuze van de politiek. Zij rekenen op projectontwikkelaars om te bouwen. Maar daardoor wordt alle ruimte die er nog is, volgebouwd met dure appartementen in plaats van de betaalbare woningen waar we zoveel nood aan hebben. Dat zien we anders. Wij willen de sleutels van het woonbeleid in overheidshanden, zoals dat in Wenen al jaren het geval is. Daar is de stad zelf de grootste huisbaas. Voor een kwaliteitsvolle woning, betalen de inwoners er tussen de 330 (1 slaapkamer) en 750 euro (vier slaapkamers). De stad baat zelf 220.000 ‘gemeenschapswoningen’ (Gemeindebau) uit en subsidieert ook nog eens 200.000 woningen die aan strikte kwaliteitsnormen moeten voldoen en verhuurd moeten worden aan een lage prijs.
We richten een Halse Woonunie op. Deze Woonunie zal meer doen dan alleen het beheer van sociale woningen in tegenstelling tot de woonmaatschappijen die we vandaag kennen. Ze wordt het commandocentrum van waaruit de gemeenschap het hele woonbeleid kan bepalen. De Woonunie geeft het ritme aan voor alle leden van het orkest, van architect tot bouwfirma. Maar de inwoners schrijven de partituur wel zelf.
De Halse Woonunie moet democratisch en transparant werken. De vergaderingen ervan zijn integraal te volgen via livestream en de documenten zijn openbaar. In een publiek register worden alle contacten met private ondernemingen bijgehouden. De algemene vergadering verkiest de bestuursleden en kan ze ontslaan als gesjoemel wordt vastgesteld. De raad van bestuur kan net zoals in Wenen worden voorgezeten door de schepen van Huisvesting en bevolkt worden door verschillende belangengroepen: jongeren, senioren, huurders, milieuorganisaties, vakbonden... Inspraak en transparantie zijn noodzakelijk om vriendjespolitiek en belangenvermenging te vermijden. De Woonunie kan dan het woonbeleid planmatig aansturen en gronden en panden kopen.
Heel wat Halse huizen en appartementen zijn vaak verouderd en slecht geïsoleerd. De energie vliegt letterlijk door ramen en deuren naar buiten. Heel wat gezinnen in zo’n woning hebben niet voldoende middelen om de nodige renovatie- en isolatiewerken te doen. Zij zitten vast in een spiraal: de energiefacturen stijgen en dus moeten ze dringend renoveren, maar door de hogere gezinsuitgaven en gestegen bouwprijzen moeten ze de renovatiewerken uitstellen. En wat doet de overheid? Het verplicht diezelfde gezinnen om hun woning te isoleren en dreigt met boetes als ze dat niet doen. Alsof zwaaien met een boete ervoor zorgt dat mensen plots wel geld gaan vinden om te renoveren.
Wij willen die individuele logica omdraaien naar een collectieve. We richten net zoals in Duitsland een openbare bank op die zélf de renovatiewerken kan voorschieten. We gaan dan met de Halse Woonunie planmatig aan het werk: wijk per wijk, straat per straat, isoleren we de huizen. Zo moet maar één aannemer per wijk gevonden worden, moeten de werfkosten maar één keer betaald worden, verliezen de bouwvakkers geen tijd door van de ene werf naar de andere te rijden en is er maar één keer overlast voor de bewoners. Daarbij kunnen nog andere collectiviteitswinsten geboekt worden omdat groepsaankopen voor bouwmaterialen mogelijk zijn. Op bepaalde plaatsen kunnen tegelijkertijd warmtenetten worden geïntegreerd zodat de hele wijk kan genieten van de restwarmte geproduceerd in de omliggende industrie.
De eerste renovaties gebeuren niet bij wie het kan betalen, maar waar de nood het hoogst is. Met warmtescans van de daken en muren brengen we samen met de gemeenten de isolatiestand van de huizen op hun grondgebied in kaart. De slechtst geïsoleerde buurten zijn het eerst aan de beurt.
Zodra de werken zijn uitgevoerd, daalt natuurlijk de energiefactuur van de gezinnen. Die besparing wordt gedeeltelijk gebruikt als afbetaling van de werken aan de openbare bank. Wat nog overblijft, ontvangen de gezinnen als besparing op hun energiefactuur. Win-win-win. Door de aflossing te koppelen aan de energiemeter, verandert de afbetaling mee van eigenaar wanneer de woning wordt verkocht of geërfd. Dat zorgt ervoor dat ook huurwoningen worden geïsoleerd. De eigenaar moet niets extra betalen, en de huurder woont in een geïsoleerde woning. Zo gaan we van een individuele renovatieplicht, naar het recht op een gerenoveerde woning voor iedereen.
Drie. Kwaliteitsvolle en betaalbare huurwoningen
- Wij willen dat de Vlaamse regering een raster van huurprijzen opstelt en met dat raster de huurprijzen begrenst aan de hand van objectieve criteria, zoals de kwaliteit van de woning en het aantal kamers.
- In afwachting van een huurprijzenraster van de Vlaamse regering, stellen we als stad zelf een raster van huurprijzen beschikbaar. De stad promoot dit raster actief voor de verhuringen op haar grondgebied.
- Er komen extra woontoezichters om het aantal controles op te drijven.
Visie
Het is al te gek dat er vandaag geen enkele beperking bestaat op de huurprijs die een verhuurder kan vragen. 700 euro voor een krot van een studio, dat wordt nergens verboden. Wij willen dat de Vlaamse regering een raster van huurprijzen opstelt zodat huurprijzen bepaald kunnen worden op basis van objectieve criteria: de kwaliteit van de woning, het aantal kamers, het comfort, energiezuinigheid... We geven elk criterium een aantal punten en elk punt komt overeen met een vaste som. Zo kunnen we de huurprijs samenstellen. Respecteert de verhuurder het raster van de huurprijzen niet, dan moet de huurder het recht hebben zich tot een rechter te wenden om het te doen respecteren.
Akkoord, dat is een bevoegdheid van de Vlaamse regering. Maar moeten we daarop wachten? In voorbereiding van een Vlaams huurprijzenraster willen we dat het stadsbestuur een eigen raster van huurprijzen opstelt. We maken een woonsite van de stad, een website waarop met een richthuurpijs voor elke woning in de stad. Zo kan de stad het aanbod aan huurwoningen mee sturen en staat de private huurder sterker.
De Vlaamse Wooncode voorziet kwaliteitsnormen voor huurwoningen. Er bestaat nu ook een conformiteitsattest, een attest dat aantoont dat je woning in orde is. In Halle is dat verplicht. Dat wil ook zeggen dat er controle moet zijn. Het stadsbestuur moet meer controleurs in dienst nemen om proactief te controleren. Iedereen moet in een kwaliteitsvolle woning kunnen wonen en de stad moet dat garanderen.
Vier. Een ambitieus beleid voor moderne sociale huisvesting
- Halle moet voldoen aan het minimum van 15% sociale woningen. Het tempo waarop sociale woningen worden gebouwd moet daarvoor omhoog.
- In nieuwe bouwprojecten zorgen we voor minstens één derde sociale woningen. Dat leggen we vast in een gemeentelijke stedenbouwkundige verordening.
- We pakken de leegstand van sociale woningen aan.
- De kwaliteit van sociale woningen moet omhoog: zowel bij de bouw, maar vooral bij het onderhoud van de woningen.
- De communicatie tussen de sociale huisvestingsmaatschappij Woonpunt Zennevallei en haar bewoners moet beter.
Visie
Volgens de laatste cijfers uit 2022 staan er in Halle 1.373 mensen op de wachtlijst voor een sociale woning. Volgens diezelfde cijfers bedraagt het aantal bewoonbare sociale woningen in onze stad amper 960. Er zijn dus meer gezinnen die wachten op een sociale woning dan gezinnen die in ééntje wonen… Op dit moment is in Halle minder dan 7% van de woningen een sociale woning. Mensen staan jaren op een wachtlijst. En op een wachtlijst kan je niet wonen.
Volgens de Vlaamse regering moet elke gemeente minstens 9 procent sociale huisvesting voorzien. Dat is echt een minimumdrempel. Zelfs dat absolute minimum haalt Halle dus niet. Andere steden tonen nochtans dat het wel mogelijk is. In Genk bijvoorbeeld is bijna 15% van de woningen sociaal. De meeste grootsteden in Europa zijn nog vele malen ambitieuzer en tellen meer dan 20 procent sociale huisvesting. Als Halle écht een sociale stad wil zijn moet de lat dus hoger. Daarom pleiten wij voor minstens 15% sociale woningen. Dat is ambitieus maar haalbaar. Om over de ambitieuze lat van 15% te springen moet het bouwtempo van sociale woningen fors omhoog. De Halse Woonunie neemt dat in handen. Om die woningen te verwezenlijken zetten we in op verschillende sporen: zelf meer sociale woningen bouwen, bouwpromotoren verplichten minstens één derde sociale woningen te bouwen in grote bouwprojecten en de leegstand wegwerken.
Nieuwe, kwaliteitsvolle sociale woningen bouwen is één van de topprioriteiten van de stad en haar Woonunie. We gaan actief op zoek naar mogelijkheden. De Woonunie benut met haar actieve vastgoedpolitiek elke kans voor meer sociale woningen. Elke sociale woning extra, is een gezin met woonzekerheid extra. Ook bouwpromotoren verplichten we hun steen bij te dragen. In elk bouwproject met 17 of meer woningen verplichten we ze één derde sociale woningen te voorzien. Wat vroeger de ‘sociale last’ heette, voeren we opnieuw in. We noemen het echter ‘sociaal engagement’, want sociale huurders zijn geen last maar een meerwaarde. We leggen het ‘sociaal engagement’ vast in een gemeentelijke stedenbouwkundige verordening. Halle kan en mag zo’n verplichtingen opleggen. Wonen Vlaanderen heeft zelfs een handleiding die gemeenten verschillende opties aanreikt.
We zetten niet alleen in op nieuwe sociale woningen. In Halle staan 114 sociale woningen leeg. Dat is 10,6% van alle sociale woningen. En dat terwijl er meer dan duizend mensen op de wachtlijst staan. Ook wat betreft de renovatie van (leegstaande) sociale woningen schakelen we een versnelling hoger.
Ook de kwaliteit van sociale woningen moet omhoog en de communicatie vanuit Woonpunt Zennevallei moet beter. Zo zitten heel wat bewoners van sociale woningen met schimmel- en vochtproblemen in hun woning. Sociale woonwijk Windmoleken wordt nu gerenoveerd. Veel bewoners moeten hun woning verlaten tijdens de werken. Maar de communicatie daarover verloopt stroef. Veel bewoners geven aan onvoldoende te begrijpen wat Woonpunt Zennevallei met hen van plan is.
Wij willen dat nieuwe sociale woningen duurzaam zijn, dat het onderhoud van de woningen verbetert en dat er een centraal infopunt komt voor bewoners zoals ook in Wenen bestaat
Vijf. Nultolerantie voor leegstand
- We actualiseren het leegstandsregister en verhogen het aantal controleurs om zo tot een correct beeld van de leegstand te komen.
- Om de grote vastgoedspeculanten te bestrijden, verhogen we het minimumbedrag van de leegstandsheffing en van de belasting op onbebouwde percelen vanaf een derde leegstaande woning.
- We maken vaker gebruik van het sociaal beheersrecht, bij woningen die langer dan 3 jaar leegstaan of onbewoonbaar zijn verklaard. De woonunie brengt de woning in orde en verhuurt ze voor minstens 9 jaar sociaal.
Visie
Halle zou nog actiever op zoek moeten gaan naar leegstand. De stad moet daarvoor voldoende personeel voorzien. Want je moet natuurlijk weten dat een huis leeg staat, vooraleer je aan de slag kan om het opnieuw ‘te vullen’.
Ondertussen zijn meer dan duizend gezinnen op zoek naar een betaalbare woning. De leegstandtaks die de stad invoerde, lost duidelijk niet het hele probleem op. Nog steeds zijn er veel speculanten actief, die uit winstbejag woningen strategisch leeg laten staan. Tegen die speculanten willen we streng optreden. We trekken de leegstandstaks dan ook op voor eigenaars die meer dan één leegstaande woning bezitten. ‘Kleine’ eigenaars, die er zelf niet in slagen om hun leegstaande woning op te knappen, ondersteunen we. De opbrengst investeren we in projecten voor betaalbaar wonen. Bij structurele leegstand van langer dan vijf jaar en bij onbewoonbaar verklaarde woningen nemen we ingrijpende maatregelen. Als een woning twee jaar is opgenomen in het leegstandsregister, het register van verwaarloosde gebouwen of op de Vlaamse inventaris van ongeschikte en onbewoonbare woningen, kan een gemeente die woning in sociaal beheer nemen. Dat betekent dat de stad de woning zelf in orde zet en sociaal verhuurt voor minstens 9 jaar. Door het sociaal beheersrecht actief toe te passen slaan we 3 vliegen in één klap: minder leegstand, meer kwaliteitsvolle woningen en een kortere wachtlijst voor sociale woningen. De betrokken eigenaars kregen al enkele jaren de kans zich in regel te stellen. De stad draagt deze wooneenheden over aan sociale huisvestingsmaatschappijen of aan het sociaal verhuurkantoor. Zo kunnen we het aanbod sociaal wonen of betaalbaar wonen op de huurmarkt vergroten. Er is ook nog veel verborgen en ongeregistreerde leegstand. Wij willen dat de stedelijke diensten actief op zoek gaan naar leegstand. De stad moet daarvoor voldoende personeel voorzien, want alleen een correcte registratie maakt een correcte heffing mogelijk.